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ゲストハウスや民泊ビジネスについて

　近年、ゲストハウスや簡易宿舎、民泊といったキーワードを中心に旅館業の許可についての問い合わせをよく頂きます。
　しかし、相談者自身も「ゲストハウス」や「民泊」、「簡易宿所」、「旅館」など意味の違いを認識されているケースは少なく、「なんとなく、流行っているようだから」、「ニュースで取締りを見て怖くて・・・」、「インバウンドビジネスの流れに乗りたいから」というようなケースが多いようです。
　そこで、ここではこれらの概念を整理しながら、ゲストハウスや民泊ビジネスの実現可能性について解説したいと思います。

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＞＞これから物件購入を検討している方はコチラ

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ゲストハウスとは何か

　そもそも、ゲストハウスというのは昔から存在する形態で、外国人のバックパッカーや宿泊代を浮かしたい外国人（日本人が利用する場合もあり）が多く利用する複数人が1つの部屋で寝泊まりする施設をいいます。
　修学旅行みたいな状況をイメージしてもらえば分かり易いでしょうか？一般的にはドミトリーなどと呼ばれたりもします。こういう文化に馴れていない人からすると「ワオッ！」な形態ですが、知らない人同士で仲良くなりやすい、本当の意味で異文化交流ができるというような理由で昔から活用されてきました。もちろん、このような状況なので宿泊費も安いです（笑）

　ここで重要なのは、ゲストハウスを経営する場合、旅館業法に基づく営業許可取得が必要となることです。旅館業法には「ホテル営業」、「旅館営業」、「簡易宿所営業」、「下宿ｊ営業」という４つの類型があり、それぞれ要件が異なりますが、ゲストハウスはこれらのうち、「簡易宿所営業」という類型に該当します（旅館業許可申請についてはコチラ）。

　ここまで読めば、もう「ゲストハウス」、「簡易宿所」、「旅館」の違いは判ると思います。それでは、最後の「民泊」とは何でしょうか？

民泊ビジネスはグレーな営業

　「民泊」は、「ゲストハウス」と並んで持ち出されることが多い話ですが、実は全然違う概念になります（同じ話になることもあるのですが・・・勘違いしている方が多いので・・・）。
　ものすごく乱暴にいうと「民泊」イコール「空き部屋やマンションの一室を宿泊所として有料で貸して利益を上げるビジネス」となります。言葉だけで見ると、ものすごく上記の旅館業法に関係しそうなのは判ると思います。
　しかし、民泊ビジネスの大きな問題は「空家」や「空き部屋」など、使っていない住居があれば、「誰でも簡単に」他人に貸すことで営業できてしまうことなんです。法的には借家契約書を交わすことになるのですが、一方で旅館営業の範疇にも重なっており、現実と法律の調整が取れていないグレーな営業となります。
　簡単な考え方としては、一度他人を3日ほど宿泊させた等であれば、借家契約とはいえず、旅館営業にもなりません。一方でこれで受け取った対価に味をしめて何度も他人を宿泊させる場合は、旅館営業法違反となりますし、１度も泊めてなかったとしても、流行りのAIRBNB・とまりーな等の仲介サイトにおいて宿泊したい人を募集すれば、「反復継続の意思アリ」として、同じく旅館業法違反となります（いずれの場合も、許可を取っていれば適法です）。
　1年未満で1ヶ月以上、家賃をもらって他人に貸す場合は「定期借家契約」、１年以上家賃をもらって他人に貸す場合は「通常の借家契約」と考えます（一方でウィークリーマンションのような形態は旅館業法の許可とされます）。

【ここまでのまとめ】

行為	考え方
一度宿泊させた（無料）	親切心
一度宿泊させた（有料）	おこづかい的な扱い
何度も宿泊させた（有料）	旅館営業許可必要
宿泊実績ないが仲介サイト掲載	旅館営業許可必要
ウィークリーマンション	旅館営業許可必要
マンスリーマンション	短期借家契約　or　旅館業許可(下宿)
１年以上貸す	借家契約

※ただし、京都市において現状、下宿営業の許可例がなく、またマンションによる旅館業営業も帳場要件の厳格性により不可能と考えられます。

水も漏らさない適法なインバウンドビジネス

　ここまでで判るように、ニュースで取り上げられているような摘発事例というのは、多くの場合AIRBNBなどの仲介サイトに副業感覚で使っていない建物や空き部屋を掲載した方になります。
　「じゃー、旅館業法の許可とやらを取ればいいんじゃないの？」という話ですが、基本的に個人が所有するマンションの一室というのは、旅館業法が定める基準を満たさないのです。
　一方で、外国人観光客が激増する現状では、ホテル不足が深刻であり、カプセルホテル、ネットカフェなどだけでは、増え続ける宿泊者に対処できていません。
　つまり、そういう意味では、やはりインバウンドビジネスはチャンスなのです。それは間違いありません。

　これを踏まえた上で、現状（京都で）適法なインバウンドビジネスを行なうのであれば、「空家（戸建て）」を活用した簡易宿所営業（ゲストハウス）になると思います（ただし、これから空家を購入してでもビジネスをしようと考える方はコチラをお読みください）。

　と、いうのも、現在東京都の大田区や大阪府などの民泊条例に倣って、同じ国家戦略特別区域である京都においても規制の緩い民泊条例が出来ると昨年末あたりから、一部関係者で言われているようですが、少なくとも京都市内においては、あまり規制を緩めない方向が検討されているようです。
　この点、建物等を扱う業者さんの話を真に受けすぎない方が良いかもしれません（もちろん、断定はできませんが・・・）

　＜2016年6月22日追記＞
　さらに、条例ではなく、政府の「民泊サービスのあり方に関する検討会」により、2016年中に民泊サービス制度（届出）を構築することが示されました。
　こちらは確実に従来の旅館業法よりも規制の緩い制度となります。簡単に箇条書きで内容を書きますと

・「家主居住型（ホームステイ）」と「家主不在型」に区別する。
・民泊の宿泊日数は180日に制限。
・管理者・仲介事業者には一定の責務を課す。
・簡易な届出制（ネット経由）により営業可能。
・仲介業者にも旅行業登録が不要となる。
・定員10人未満の小規模施設は、「本人確認＋記録保管・緊急時の連絡先設置」を条件に玄関帳場（フロント）不要となる。

などの制度が予定されています。これは多くの民泊サービスにおける参入障壁を撤廃する制度になります。また、要件的に厳しかった容積率や「検査済証のない場合」などの用途変更の問題改善も検討されています。
　ただし、これらについて、政府は「各自治体での条例で規制することは妨げない」としています。つまり、結局、上記で述べたような京都市内における規制を緩めない方向性は崩せないのではないかと考えてます（あくまで私見ですが・・）。
　よって、今後の新法施行までの動向も踏まえる必要はありますが、当面は適法なインバウンドビジネスを行なうのであれば、「戸建て」を活用した簡易宿所営業（ゲストハウス）がベスト、であることに変わりはありません。

　＜2016年11月15日追記＞
　最新情報です。京都市においては旅館業に関する要綱を設けることがほぼ確定してきました。
　特に、旅館業許可申請前の説明会開催等が明文化されることになるようです。
　このことから、説明会参加者の名簿等の提出が必須になる可能性もあり、建築関係のものはともあれ、少なくとも旅館業に関する説明会の開催は計画に織り込んでおく方が良いといえます。
　事業者の中には、「判例等で周辺住民の反対をもって、営業を止めることはできない」という見解を印籠に説明会等を実施しないケースもありますが、当事務所では、これまでも事業者に個別の訪問や事前説明会の開催、周辺住民の要望反映などを推奨してきました。
　要綱が公布されれば、たとえ法的義務とまではいかなくても、例えば京都市旅館業法施行規則第３条第(4)号許可申請に必要な書類として「その他市長が必要と定める図書」に「説明会を行なった報告書」や「説明会参加者の名簿（署名）」等を加えれば、実質、法的義務化することも可能となるでしょう。